新华财经北京11月14日电（康耕甫） 近日，国内一线城市商业地产迎来投资风口。研究报告显示，国资、险资等投资型买家正积极买入上海核心物业，人民银行重庆分行也在推动发行重庆市首单公租房商业地产抵押贷款支持票据。展望后市，经历了多年周期性低谷之后宏图优配，商业地产凭借长久期、低波动和现金流稳定等特性，正在逐渐再次引起市场关注。
CBRE世邦魏理仕总裁李凌近日向新华财经表示，高库存是商业地产行业“内卷”的根源，这一局面有望在“十五五”期间迎来转折。随着中国城镇化进程进入稳定发展期，未来五年城市更新将是商业地产从增量扩张向存量提质转变的关键一环。
商业地产供应侧已到周期拐点
“内卷”是近年来房地产行业的关键词。据国家统计局数据，截至2025年8月，全国商品房待售面积达7.6亿平方米，较五年前增长50%；同时，国内十大主要城市办公楼平均空置率攀升至24.8%，较疫情前上升6个百分点。
李凌表示，高库存是行业“内卷”的根源，但这一局面有望在“十五五”期间迎来转折。办公楼新开工面积在2024年已降至2019年峰值的四分之一，预计从“十五五”后期开始，新增供应将显著放缓。
高标仓市场的调整更为迅速。2026年新增供应预计同比下降30%，2027年将进一步降至300万平方米以下宏图优配，空置率有望回落至15%左右的健康水平。尽管跨境电商需求增速放缓，但高标仓作为基础设施的韧性凸显：2025年前三季度净吸纳量同比增长62%，达720万平方米，创历史新高。
“高标仓资产价格已逐步触底，部分项目估值甚至跌破建设成本。”李凌指出，“随着供需在未来1–2年内再平衡，资产价格将迎来系统性重估。”与此同时，零售物业展现出抗周期韧性。他建议投资者关注区域型购物中心和目的地型奥特莱斯，并适度布局经济发达区域的三线城市龙头项目。
城市更新从增量扩张到存量提质
2025年7月召开的中央城市工作会议明确提出，城市更新成为下一阶段城市工作的核心抓手。随着中国城镇化进程进入稳定发展期，土地红利逐渐消退，存量逻辑成为主导。未来五年，城市更新是商业地产从增量扩张向存量提质转变的关键一环。
据世邦魏理仕研究部预测，到2030年，一线城市楼龄30年及以上的办公楼面积将从目前的114万平方米激增至1000万平方米以上。老化楼宇带来的设施落后、功能错配、能耗与安全问题，催生了改造与更新的迫切需求。“楼宇老化是挑战，更是机遇。”李凌表示。
上海已于2025年发布全国首个商务楼宇更新专项规定，支持存量物业进行功能焕新与业态融合。李凌认为，一线城市核心区内以“职住平衡”为导向的商务楼宇改造，将成为城市更新的重要方向。“这类项目不仅能提升楼宇使用价值，还能满足城市居民对高品质居住和办公环境的需求。”
政策协同打通存量闭环
如果说城市更新是方向，那么政策突破则是实现的工具。
在土地制度层面，商办与工业用地续期问题已出现实质性松动。以上海、北京为代表的城市在《城市更新条例》中创新性地提出延长土地使用期限、补缴土地出让金等机制，这为存量资产改造扫除了制度障碍。“尽管细则仍待完善，但方向已经明确。”李凌预计2029年前全国性土地续期政策有望出台。
与此同时，公募REITs的持续扩围正在为存量资产打通退出通道。自2021年试点以来，REITs底层资产已拓展至保租房、消费基础设施、养老设施等领域。值得注意的是，办公楼与酒店这两大主流商业地产类别，有望在“十五五”期间纳入REITs范畴。
这一突破将产生深远影响。过去十年间，办公楼开发投资沉淀的信贷资金高达2-3万亿元，通过REITs实现资金循环的需求极为迫切。更重要的是，REITs通道的打开不仅能够提升资产流动性，还将为整个市场建立价值发现机制宏图优配，引导资本更有效地配置。
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